Le Projet de loi de Finances 2025 (PLF 2025) suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs en location meublée, notamment ceux relevant du régime LMNP. Plusieurs informations ont circulé ces dernières semaines, parfois de manière alarmiste. Voici un point clair et factuel pour vous aider à y voir plus clair.

Le PLF 2025, récemment présenté en Conseil des ministres, aborde un sujet sensible : la fiscalité des plus-values lors de la revente des biens en LMNP (article 24 du projet).

La mesure envisagée consisterait à réintégrer les amortissements pratiqués pendant la durée de détention du bien dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.

Si ce texte était adopté en l’état, cela pourrait entraîner une hausse de la fiscalité à la revente pour certains investisseurs, à compter du 1er janvier 2025.

• Cette mesure n’est pas encore adoptée.
• Elle doit être débattue à l’Assemblée nationale, avec un premier vote qui était initialement prévu fin octobre 2024.
• Le texte peut encore être modifié, amendé ou supprimé.

Le rapport Le Meur a récemment alimenté de nombreuses inquiétudes, notamment sur une possible remise en cause globale du régime LMNP.

À ce jour, le LMNP n’a pas été remis en cause :

• Le rapport n’a pas été mentionné dans le discours du Premier ministre lors de la présentation du PLF 2025.
• Il ne figure pas dans le projet de loi actuellement examiné.

En l’état, il s’agit uniquement de propositions de réflexion, destinées à nourrir d’éventuels débats futurs, sans valeur législative immédiate.

En résumé :

• Le texte n’est pas encore adopté et peut évoluer.
• Un amendement similaire concernant la location courte durée a déjà été rejeté par le Sénat en mai 2024, notamment faute de données chiffrées solides sur son impact.
• Aucun impact sur la fiscalité des revenus locatifs actuels : le régime réel LMNP reste inchangé.
• En cas de revente avec réoccupation du bien en résidence principale (situation fréquente et légitime), la plus-value n’est pas imposée.
• L’impact potentiel concerne uniquement la fiscalité à la revente, pas l’exploitation courante du bien.

Chaque situation patrimoniale est différente : durée de détention, niveau d’amortissement, projet de revente ou de transmission, statut fiscal, etc.

Il n’existe pas de réponse universelle, et toute décision doit être analysée au cas par cas mais 75% des propriétaires bailleurs n’ont pas le bon régime fiscal !

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Avec la période fiscale qui approche à grands pas. C’est le bon moment pour faire un point.

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